Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich die Maklerprovision zurückzufordern. Dies ist der Fall, wenn der Maklervertrag wirksam widerrufen wurde.
Hinweis – eine Rückforderung ist auch möglich, wenn der Haus-/Grundstücks-/Immobilienkauf/-Verkauf erfolgreich war.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil bestätigt, dass eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Maklervertrag dazu führen kann, dass Kunden die Provision vom Immobilien-Makler zurückfordern können.
Wir von der Kanzlei LOIBL LAW haben nun vor dem Oberlandesgericht Hamm am 19.02.2026 für unseren Mandanten die Rückforderung der Maklerprovision erfolgreich erkämpft.
Das Landgericht Essen hatte die Klage auf Rückforderung zunächst abgewiesen.
Merke:
Es lohnt sich oftmals den weiten Weg der nächsten Gerichts-Instanz zu gehen!
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Nachfolgend zeigen wir Ihnen das Wichtigste zum Maklervertrag und Ihrem recht auf Widerruf und Rückforderung der Maklerprovision auf.
Maklervertrag – was ist das genau?
Der Maklervertrag ist in den §§ 652 ff. BGB geregelt. Bei einem Maklervertrag erhält der Makler für den Nachweis über eine Gelegenheit zum Vertragsschluss oder für die Vermittlung eines Vertrages vom Maklerkunden eine Vergütung – den Maklerlohn oder auch Maklerprovision genannt.
Es erfolgt eine Unterscheidung zwischen Nachweismaklern und Vermittlungsmaklern.
- Vermittlungsmakler – er hat einen Anspruch auf Zahlung einer Provision, wenn er den Vertragsschluss, z.B. den Erwerb oder die Veräußerung einer Immobilie, vermittelt hat.
- Nachweismakler – hat einen Anspruch auf Zahlung der Provision, wenn er dem Kunden einen diesem bisher nicht bekannten Vertragspartner für das beabsichtigte Geschäft (d.h. zum Beispiel den Verkäufer einer Immobilie) nachgewiesen hat.
Als Grundsatz für das Maklervertragsrecht gilt:
Der Makler trägt allein das Risiko für das wirksame Zustandekommen des Vertrages, nicht aber für die Mangelfreiheit der gemakelten Sache, des Objekts (z.B. der Verkaufs-Immobilie!
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Maklervertrag
Für einen Anspruch auf die sog. Maklerprovision müssen folgende Voraussetzungen gegeben sein:
- Wirksamer Maklervertrag
- Zwei übereinstimmende Willenserklärungen – Vereinbarung, dass der Kunde dem Makler für den Fall der Vermittlung einen Maklerlohn – sog. Provision – zahlt.
- Form – bestimmt sich nach den §§ 656a, 126b BGB, grds. Textform
- Kein Widerruf nach § 312g BGB – siehe Punkt „Recht auf Widerruf“
- Unwirksamkeitsgrund gem. § 656c BGB – grds. hälftige Teilung (§656c Abs. 1 BGB) der Kosten zwischen ansonsten ist der Vertrag unwirksam.
- Wirksamer Hauptvertrag zwischen Maklerkunde und Drittem
- Kausalität zw. Maklerleistung und Zustandekommen des Hauptvertrages
- Keine Verwirkung
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Höhe des Maklerlohns richtet sich nach der Parteivereinbarung. In der Regel beträgt die Provision zwischen 3-7% des Kaufpreises aus dem Hauptvertrag.
Ist eine Vereinbarung nicht getroffen worden bestimmt sich der Maklerlohn anhand der üblichen Taxe nach § 653 Absatz 2 BGB.
Recht auf Widerruf
Ein Widerrufsrecht steht dem Maklerkunden als Verbraucher (§13 BGB) gemäß § 312g Abs. 1 BGB bei Fernabsatzverträgen zu.
Hinweis:
Der Bundesgerichtshof hat in seinen Entscheidungen – Aktenzeichen I ZR134/18, I ZR 68/15 und vom 07.07.2016 – Az. I ZR 30/15 entschieden, dass bei Maklerverträgen ein Widerrufsrecht besteht, wenn der Kunde Verbraucher ist und der Vertrag über sog. Fernkommunikationsmittel (z.B. über E-Mail) oder außerhalb von Geschäftsräumen (z.B. beim Kunden zu Hause oder im Vermittlungsobjekt) geschlossen worden ist.
Sofern der Makler den Kunden nicht ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat, ist ein Widerruf auch dann noch möglich, wenn der notarielle Kaufvertrag geschlossen und die Provision bereits gezahlt worden ist.
Damit das Widerrufsrecht geltend gemacht werden kann, muss der Maklervertrag als sog. Fernabsatzgeschäft geschlossen worden sein. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie den Vertrag durch Anklicken eines Links im Internet abgeschlossen haben. Auch eine Beauftragung per E-Mail, Telefon, Fax oder Brief ist als Fernabsatzvertrag anzusehen – § 312c Abs. 2 BGB.
Widerrufsfrist
Im Regelfall beträgt die Widerrufsfrist nach § 355 BGB 14 Tage ab Vertragsabschluss.
Doch es gibt Ausnahmen, sodass sich die Widerrufsfrist auf 1 Jahr und 14 Tagen verlängert!
Das ist der Fall, wenn
die Widerrufsbelehrung im Maklervertrag unwirksam ist, diese komplett fehlt oder fehlerhaft ist.
Es gilt,
die Widerrufsfrist beginnt bei Fernabsatzverträge nicht, bevor der Unternehmer den Verbraucher entsprechend den Anforderungen des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nummer 1 EGBGB unterrichtet hat, § 356 Abs. 3 Satz 1 BGB.
Genügt die Widerrufsbelehrung den Anforderungen nicht, so kann der Verbraucher den Maklervertrag binnen 12 Monaten und 14 Tagen widerrufen.
Folge des wirksamen Widerrufs ist, dass der Verbraucher die Provision zurückverlangen kann.
Merke:
Innerhalb dieser erweiterten Frist können Sie den Maklervertrag widerrufen und die komplette Provision zurückfordern. Bitte beachten Sie, dass der vermittelte Kaufvertrag über die Immobilie trotzdem wirksam bleibt.
Makler-Provision zurückfordern
Die Maklerprovision kann, wie bereits dargelegt, zurückgefordert werden, wenn
- Die Widerrufsbelehrung unterlassen wurde,
- Die Widerrufsbelehrung fehlerhaft oder nicht richtig erfolgte
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 1. Dezember 2022 (I ZR 28/22) entschieden,
dass die Widerrufsbelehrung im Maklervertrag – es lag ein Fernabsatzgeschäft über das Internet vor – der Sparkassen-Immo fehlerhaft war.
Der Verbraucher konnte die Maklerprovision zurückverlangen.
Wir von der Kanzlei LOIBL LAW haben vor dem Oberlandesgericht Hamm (OLG) für unsere Mandant erkämpft, dass dieser die volle Makler-Provision in Höhe von 14.244,30 EUR zurückerhält und dies zzgl. Zinsen in Höhe von über 3.500,00 €.
Das OLG Hamm hatte entscheiden,
dass die erteilte Widerrufsbelehrung den Verbraucher – unseren Mandanten fehlerhaft über die Voraussetzungen zur Ausübung seines Widerrufsrechts informiert. Dies führt dazu, dass die Widerrufsfrist nicht zu laufen begonnen hat.
Zudem hat das OLG Hamm zu Gunsten unseres Mandanten festgestellt,
dass sich die Beklagte kann sich im Hinblick auf die Widerrufsbelehrung vom 11.01.2022 nicht auf die Gesetzlichkeitsfiktion des Art. 246a § 1 Abs. 2 S. 2 EGBGB a.F. berufen.
Das Wichtigste der Entscheidung war:
- Diese Voraussetzungen erfüllt die Widerrufsbelehrung der Beklagten nicht.
- Jedenfalls ist die Belehrung widersprüchlich und damit insgesamt unklar, weil für die wirksame Ausübung des Widerrufs zunächst ein Textformerfordernis („ohne Angabe von Gründen in Textform (z.B. Brief, Fax, E-Mail)“) aufgestellt und erst später auch eine Telefonnummer der Beklagten unter der Überschrift „Der Widerruf ist zu richten an:“ aufgeführt wird.
- Diese Einschränkung gegenüber der gesetzlichen Regelung ist geeignet, den Verbraucher irrezuführen oder ihn von der Geltendmachung seines Widerrufsrechts abzuhalten.
Die Entscheidung des OLG Hamm vom 19.02.2026 ist rechtskräftig, weil die Revision nicht zugelassen wurde!
Fazit – Hinweise für Immobilienmakler und Maklerkunden
Immobilienmakler
Immobilienmakler sollten die rechtlichen Herausforderungen beachten und Fehler bei der Vertragsgestaltung oder – Abwicklung vermeiden.
Die Verträge und einzelnen Klauseln müssen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Hier genügt es nicht, Verträge über Generatoren oder die KI nach dem Motto – alles rein, dann passt das schon – erstellen lassen.
Der Verbraucherschutz ist sehr hoch und überwiegt meistens im Rahmen einer Abwägung der jeweiligen Interessen.
Verhindern Sie, dass Sie um Ihren Lohn gebracht werden, noch dazu, wenn Sie die Immobilie erfolgreich für den Kunden verkauft haben und der Kunde durch fehlerhafte Verträge den Vertrag im Nachhinein widerrufen und die Provision zurückfordern kann.
Wir unterstützen Sie bei der,
- Gestaltung und Überprüfung von Maklerverträgen,
- Rechtssicheren Formulierung von Widerrufsbelehrungen,
- Durchsetzung Ihrer Provisionsansprüche,
- Beratung zu Reservierungsvereinbarungen und weiteren Vertragsdetails.
Maklerkunden – Ihre Rechte sichern und durchsetzen!
Als Maklerkunde sollten Sie Ihre Rechte kennen und durchsetzen können. Verhindern Sie, dass Ihre Verbraucherrechte beschnitten werden.
Wir helfen Ihnen bei der,
- Überprüfung von Maklerverträgen,
- Widerruf / Widerspruch von Maklerverträge und Provisionsansprüchen,
- Durchsetzung der Rückforderung von Provisionsansprüchen,
- Abwehr von Provisionsansprüchen,
- Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen Immobilienmakler.
Fragen im Immobilien- und Maklerrecht? LOIBL LAW hilft schnell, unkompliziert und lösungsorientiert!
LOIBL LAW – die Rechtskanzlei, Ihre Experten im Immobilien- und Maklerrecht!
WIR beraten Sie, ob als Verbraucher oder Immobilienmakler in allen Fragen und Angelegenheiten des Immobilien- und Maklerrechts.
Wir beraten Sie bundesweit. Sie erhalten bei uns eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.
WIR handeln schnell, unkompliziert und lösungsorientiert. Unser Ziel, Ihre Rechte Sichern und schützen!
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Weitere Infos und Antworten zum Immobilien- und Maklerrecht finden Sie auf unserer Website.
Zudem sind wir auf verschiedenen Social-Media-Accounts und auf anwalt.de vertreten.
Ihr Team von LOIBL LAW
Über uns
Herr Loibl hat die Kanzlei im August 2019 gegründet. Er hat sein Rechtswissenschaftliches Studium an der Universität Passau absolviert. Während des Referendariats am OLG München folgten Stationen bei der Staatsanwaltschaft Deggendorf, dem Landgericht Deggendorf.
Vor seinem Studium der Rechtswissenschaften war Herr Loibl bereits mehrere Jahre im Öffentlichen Dienst bei verschiedenen Behörden tätig.
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